il
Condominio
brevi cenni
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Nei condominii l’organo decisionale è rappresentato
dall’assemblea dei Condomini la quale, secondo quanto
stabilito dall’articolo 1135 del codice civile, delibera,
fra l’altro, la conferma o la revoca dell’amministratore
e la sua eventuale retribuzione. L’assemblea provvede:
all’approvazione delle spese occorrenti durante l’anno
e alla relativa ripartizione tra i condomini; all’approvazione
del rendiconto annuale e all’impiego del residuo attivo
della gestione; a deliberare circa le opere di manutenzione
straordinaria costituendo, se necessario, un fondo speciale.
Quando i Condomini sono più di quattro, l’assemblea
nomina un amministratore.
L’amministratore può essere revocato in qualunque
tempo dall’assemblea oppure dall’autorità giudiziaria,
su ricorso di ciascun condomino per giusta causa.
L’art.1136 del codice civile fissa i criteri di nomina
stabilendo che l’amministratore sia nominato con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza numerica degli
intervenuti in assemblea e almeno la metà millesimale
del valore dell’edificio.
Il condominio è regolato, oltre
che dalle norme stabilite dalle leggi, anche dalle disposizioni
contenute in un proprio
regolamento contrattuale e/o di condominio.
Per gli edifici in cui il numero dei Condomini sia superiore
a dieci il codice civile prevede l’obbligo di dotarsi
un regolamento che detti la disciplina:
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delle cose comuni;
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della ripartizione
delle spese;
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dell’amministrazione dei beni e dei servizi comuni;
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del decoro dell’edificio (art. 1138).
L’articolo 1117 c.c. considera "oggetto di proprietà comune" dei
condomini (cioè dei proprietari dei diversi piani
o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta
dal "titolo"1):
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tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
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le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
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le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Il diritto di ciascun condomino sulle "cose comuni" è proporzionale
al valore stabilito nella tabella di proprietà, oppure
al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene
a meno che il "titolo" non disponga diversamente.
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